葫芦岛1.2亿元土地转让纠纷再曝内情，律师：符合伪造印章罪构成要件

　　来源：中国企业报-经鉴新闻

　　据日前媒体报道，历时三年之久，辽宁省葫芦岛市兴城市的一起土地转让纠纷官司仍在“打转”。

　　原告方称遭拖欠上亿元，被告方提起反诉索赔。而一份真实性存疑的关键证据、涉嫌私刻公章的行为，使此案久久难以落幕。

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　　案件发回重审

　　据华夏时报报道，2020年4月，兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司（下称“文新公司”）将名下5万余平方米的土地使用权，转让给当地开发商兴城市恒大房地产开发有限公司（下称“兴城恒大公司”）。

　　双方签订的土地使用权转让合同显示，该土地使用权面积51522.5平方米，性质为商住用地，价格150万元/亩，总测定面积为77.283亩，合计价格1.16亿元，土地转让款及各项费用总计约1.3亿元。

　　合同约定，标的物转让登记过程中，涉及的各种交易税费、滞纳金、罚金等及其他交易费用，均由买方兴城恒大公司承担。

　　按约定，兴城恒大公司应于2020年12月30日前分期支付共计1.2亿元。兴城恒大公司实控人李某武等人为此担保，并以兴城恒大公司100%股权、交易地块抵押。此外，双方还约定了印章共管、开发销售款的70%优先用于清偿土地转让款等。

　　然而如今，兴城恒大公司在该地块上建设的兴城大院地产项目已有不少业主入住，但上述协议约定的土地出让款大部分并未支付。据悉，兴城恒大公司仅陆续支付了1400余万元，其中包括协议签订前支付的定金500万元。

　　为此，文新公司提起诉讼，追偿土地转让款、税费、违约金等。而兴城恒大公司则提起反诉，索赔7000余万元。

　　兴城恒大公司称，其中一块土地（0007974号土地）存在瑕疵，致使该地块延迟开发，公司增加了建设成本、错过了最佳销售时机。但文新公司并不认可该说法。

　　2022年9月，葫芦岛中院作出一审判决，兴城恒大公司支付文新公司土地转让款约1.16亿元，支付转让税费3000余万元及逾期缴纳滞纳金，以及支付财产保全费用等。双方均提起上诉。

　　2023年12月，辽宁省高级人民法院二审后认为，一审判决认定事实不清，审判程序失当，裁定发回葫芦岛中院重审。

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　　关键证据真假存疑

　　据报道，诉讼过程中，兴城恒大公司提交了一份由兴城市不动产登记中心于2022年1月出具的证明文件。

　　这份证明称：兴城大院项目三块土地中的0007974号地块，存在着物管用房，至今此地块上的物管用房信息没有灭失，兴城大院项目该地块楼盘信息在不动产登记中心无法落盘。

　　兴城当地一名熟悉落盘程序的政府人士表示，落盘是地产开发中的一道程序，需要在盖好楼并拿到预售许可证后办理，如同给房子办理户口一样。落盘并不影响盖楼，但可能会影响到销售。

　　不过，上述关键证据真实性存疑。

　　2024年9月23日，兴城市不动产登记中心一名主要负责人向华夏时报表示，这份证明文件表述0007974号整个地块楼盘信息无法落盘，但事实上兴城恒大公司在该地块上盖了6栋楼，其中仅有2栋受到之前物管用房存有落盘信息的影响。在这份证明文件出具前，2021年该地块已有2栋楼落盘，2023年6月又落盘了剩下4栋。

　　该负责人还介绍，按照正常的登记程序，在一个地块上可以有建筑物，但是不能有重复的建筑物存在。需要先把原有的建筑物拆除，消除原建筑物信息，然后再落新的建筑物信息。要完成这个程序，正常而言并不是很麻烦的问题。对登记部门来说，最主要的问题是要有权利人来申请做这个事情。

　　前检察官、北京市中盾律师事务所魏景峰律师表示，一份证据能否作为法律意义上的证据，需要分析这份证据材料的真实性、合法性和关联性。上述证明表述如果存在不明确的情况，也即意味着这份文件的真实性可能存疑，有异议的当事人可向相关行政部门申请公开相关资料。

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　　再爆私刻公章

　　除上述问题外，文新公司负责人李某霞提到，兴城恒大公司没有按合同约定如期支付土地转让款，但该地块项目的建设一直在进行，并且还完成了销售，而销售款项全部归属了兴城恒大公司。

　　另据报道显示，根据双方此前的约定，从合约签订当日至国有土地使用权转让款全部付清前，兴城恒大公司的公章、合同章、财务章、法人章及各项证照、对公账户均由双方共同监管……兴城恒大开发建设该土地的收益全部汇至共管账户。否则，文新公司有权要求兴城恒大公司立即付清全部土地转让款，并按照约定承担违约责任。

　　报道引述李某霞向葫芦岛市公安机关和人民法院的刑事案件举报信中称，兴城恒大公司一边编造资金未到位不能支付的说辞，一边私刻了兴城恒大公司的公章、法人章，重新办理了该公司的营业执照。同时将证照与未经审批备案的公章提交相关行政主管部门，骗取涉案土地的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房销售（预售）许可证》等文件。

　　此后，兴城恒大公司利用私刻公章与购房人签订商品买卖合同，同时绕开双方共同监管的银行账户，使用其他银行账户收取开发建设土地收益。

　　据了解，兴城恒大公司办理是以原公章和证照损毁、遗失为由，办理新的公章证照，随后拿到相关手续。通过这种方式，让文新公司共管的公章、证照等失去监管作用，并将开发的房屋销售款项全部打入其私自开立的其他银行账户中。

　　李某霞表示，按照合同第六条第4款的约定，兴城恒大公司付清全部土地转让款前，因目标土地所取得的全部收益包括但不限于商品房及车库销售款项的70%应作为土地转让款先行支付给文新公司。如商品房及车库销售款项的70%的支付进度早于协议第三条约定的付款进度，则以销售款70%先行支付。“但兴城恒大公司私刻公章后未按该约定对销售款项向文新公司进行任何分配。”

　　魏景峰律师分析认为，兴城恒大公司未按合同约定如期支付土地转让款，违反了《土地使用权转让合同书》的付款条款，构成合同违约。

　　“按照合同约定，开发建设土地的收益应全部汇至共管账户，但兴城恒大公司绕开共管账户，使用其他账户收取款项，同样属于违反合同约定的行为。”魏景峰律师说，兴城恒大公司未将商品房及车库销售款项的70%按约定支付给文新公司，也构成对合同约定分配条款的违反。

　　魏景峰律师还提到，兴城恒大公司私刻公章、法人章的行为可能涉嫌伪造公司印章罪。这种行为不仅破坏了双方对公章、证照等的共管约定，还用于骗取行政许可文件，属于违法犯罪行为。“需要强调指出的是，即使私刻的是真章，但未经合法授权，擅自以相关单位名义制作印章，用于欺骗他人、谋取不正当利益等，同样会对社会公共秩序以及单位的正常活动和声誉造成损害，因此符合伪造公司印章罪的构成要件。”

　　魏景峰律师还表示，利用私刻的公章骗取《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房销售（预售）许可证》等行政许可文件，违反了行政许可相关的法律法规。兴城恒大公司骗取行为导致这些许可证件的取得是基于非法手段，相关许可可能会被依法撤销。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析称，私刻公章或多枚公章的情况此前在房地产开发、建筑工程领域等类似案件中已有出现，无论是共管模式，还是其它合作框架，真假公章问题引发的纠纷、诉讼值得关注。在合作过程中，如果流程控制不到位，一枚看似小小的公章可能会掀起很大的风浪，可能会给企业造成巨大的损失。

　　王玉臣律师说，对于很多开发商而言，逃避资金监管、转移预售资金早已十分娴熟。“如果和开发商合作，千万不要误以为有监管账户就一定会起到理想中的效果。有不少开发商收款是不用监管账户的，比如销售现场的pose机可能关联的不是监管账户，又比如销售人员提供的账户不是监管账户。所以如果和开发商合作，或者一起做合作开发，一定要注意对销售现场进行监管。”

　　王玉臣律师认为，无论是土地使用权转让领域，还是土地相关的其它领域、房地产领域等，职能部门的有效监管和严格执法至关重要。“纵观整个楼市，房地产市场的有效监管和正向引导其实亟需加强，既需要相关职能部门在履行法定职责的时候依法行政、严格执法，同时又需要加强监管水平和能力。”

　　对于双方的纠纷，兴城恒大公司实控人李某武曾在接受媒体采访时表示，公司并非拖欠土地出让款，这其中有很多环节，文新公司交付的土地有瑕疵问题。未就其他有关问题作出回复。

　　而文新公司有关负责人则表示，公司向兴城恒大公司交付了土地，对方盖了楼、卖了房，依约支付土地转让款是很简单的商业逻辑。起诉追偿至今已有三年，公司迟迟拿不回应得的款项，已经对公司经营造成沉重的拖累，期待法院能尽早作出公正的判决，为当地营造公开透明的法治化营商环境。